conformità edilizia di un immobile

Scrivo questo blog, perchè quotidianamente mi trovo a dover spiegare ai clienti le problematiche edilizie che spesso mi sottopongono e molto spesso riguadano la conformità dello stato di fatto rispetto all'ultimo titolo edilizio.

Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato al comune. Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è importante in caso di trasferimento del bene. Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, per tutelarsi è possibile affidare l'analisi della documentazione ad un tecnico che può anche rilasciare una dichiarazione di conformità ai sensi della L.122/2010.

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono diversi:

- Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150

- Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10

- Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

In seguito ci sono state tre leggi di condono edilizio:

- L.n.47 del 28 febbraio 1985

- L.n.724 del 23/12/1994

- L.n.326 del 24/11/2003

Per tutti gli immobili antecedenti la prima legge urbanistica del 1942, si può considerare come supporto legittimo la planimetria catastale d'impianto che abitualmente è del 1939.

Quindi la legittimità dello stato dei luoghi di un immobile si ha confrontando l'ultimo titolo edilizio con lo stato di fatto, è molto importante verificare quando è possibile anche i prospetti per avere la certezza sulle dimensioni ad esempio di porte e finestre.

Questa verifica è indispensabile in caso di trasferimento del bene o nel caso di lavori di ristrutturazione, perchè in assenza di questa conformità bisognerà prima procedere alla regolarizzazione edilizia e catastale.

Spesso la regolarità catastale viene confusa con la regolarità urbanistica, purtroppo in passato molti tecnici aggiornavano solamente le planimetrie catastali non verificando la legittimità edilizia, ma in Italia la planimetria castale non è probatoria, quindi non costituisce una preesistenza legittima. La legittimità di un bene si ha solo se supportato da un titolo edilizio.